三亚3年未动工的一块荒地，牵扯到某信托的24个亿
本文来源：时代周报 作者：时浩
三亚海棠湾，海棠南路，海昌梦幻海洋不夜城人流不绝。
不夜城的隔壁，是一块沉寂的荒地，与旁边不夜城的人流对比，一冰一火。
这块荒地，如今成为长安信托与港股上市公司海昌海洋公园命运的十字路口。
一块荒地，与长安信托的 24.75 亿资金
荒地已经空置了至少 3 年。
荒地门口，有一系列宣传牌，标注着——亚洲知名海洋公园运营商、国家级夜间文化和旅游消费聚集区的海昌梦幻不夜城宣传标语。
绕过遮挡后，时代周报记者进入拍摄了地块的建设情况，在这片土地上，没有任何的动工迹象，只有沙地和四处零落的树枝，地块当前依然处于待开发状态。就此，时代周报询问了海昌不夜城的工作人员，相关受访者表示，" 梦幻不夜城早前的规划很大，这片土地也计划开发成配套项目，不知道为何，已经有三四年了，至今仍是荒地。"
荒地的不远处，可以看到海昌不夜城的摩天轮。
（2024 年 2 月拍摄，三亚海棠湾庄大路）
2020 年 9 月，海昌海洋公园通过旗下全资附属公司海昌嘉悦宣称以 13.3 亿元投得了三亚市海棠湾林旺片区 G-01-02 地块的使用权。公告指出，该地块将用于开发海昌海洋公园三亚海昌梦幻海洋不夜城项目配套主题酒店及休闲度假物业。
根据三亚市自然资源和规划局，G-01-02 地块位于三亚海昌梦幻海洋不夜城正南方，面积 164022.11 平方米。
2020 年 10 月，长安信托注资 1.9 亿元，获得了三亚海昌梦幻海洋不夜城扩展项目公司海昌嘉悦 95% 股权，长安信托的注资及后续投入将用于债务偿还和该地块的后续开发。除了增资，相关协议中称：长安信托将继续于 48 个月内分期向目标公司投入最多合共人民币 22.85 亿元。
（G-01-02 地块）
长安信托 1.9 亿元的注资，加上 22.85 亿元的后续投入，合计出资将达到 24.75 亿元。
长安信托官网上的信息显示，" 长安权 - 海昌海棠湾项目股权投资集合资金信托计划 "，发行规模已达到 24.75 亿元，信托计划目前分为 13 期，收益分配按照业绩比较基准 9%+ 浮动收益分成。每期发行规模从 1.7 亿元到 13.06 亿元不等，信托期限 24 个月，可延期 24 个月。据公开文件：退出方式包括回购、股权转让、项目后续开发贷及项目销售回款等，不依赖单一退出方式。
海昌海洋公园方面，对此曾公告表示，自长安信托第一笔增资满 12 个月之日起，海昌旅游或其指定方有权回购部分或全部长安信托持有的目标公司股权，最大价格预期不超过人民币 30.77 亿元。如果按照 24.75 亿元的投入，和最高 30.77 亿元的回购价，相关资金的收益率将达到 24.32%。
但是地块至今依然荒芜，意味着、长安信托自 2020 年起募集的 24.75 亿元资金，并没有在这个地块的开发上，结出可以眼见的果实。
如今，进入信托期限 48 个月的最后一年，地块完全不见启动，长安信托的信托资金去了哪里？接下来能否兑付？就此，时代周报拨打长安信托投资者电话及外联电话，无人接听。
股价跳水的海昌公园
2022 年 12 月 1 日，港股上市的海昌海洋公园（02255.HK，以下简称：海昌公园 ) 股价在一天时间里，从 3.23 港元 / 股跌到 1.49 港元 / 股，期间最低下探到 0.81 港元 / 股，最大跌幅达到 74.92%。一年后，海昌公园目前的最新股价为 0.71 港元 / 股，最新市值为 57.61 亿港元。
不到一年半的时间，海昌公园股价跌去了 78%。
海昌公园背后的大股东是东北富豪曲乃杰，以石油贸易与运输起家，后进入房地产行业，并逐渐把主业转到了以海洋公园为核心的旅游地产。
曲氏家族最早的落子，是 2002 年的大连老虎滩公园，此后几年间，几乎以每年一家的扩张速度在青岛、成都、武汉、烟台等地成立运营公司， 2006 年 -2011 年，经过数年筹备，青岛极地海洋世界、成都极地海洋世界、天津极地海洋世界、烟台鲸鲨馆、武汉极地海洋世界陆续营业。
商业模式上，海昌公园以门票收入 + 园内消费 + 配套地产销售和出租为主要经营模式，主题公园开发作为典型重资产业务，前期投入资金量大，回收期长。
为满足扩张需要，海昌公园长期以来举债经营，其中，即使是最高光的 2019 年，海昌公园在拥有大连、青岛、三亚等地拥有十个主题公园项目，另有郑州海昌海洋公园处于建设阶段（2023 年 9 月已开业）情况下，全年净利润仅有 2500 万元，与之对比的是，当年净负债总权益比率达到 136%，各项借款金额合计 85 亿元。
2020 年，海昌公园经营压力骤然增大，当年亏损 14.5 亿元，同时各类计息银行及其他借款升至 91.9 亿元，净负债总权益比率进一步攀升至 228%，仅一年的财务成本就接近 6 亿元。
2021 年 10 月，海昌公园以 65.3 亿元一口气卖掉了位于武汉、成都、天津、青岛 4 个海洋主题公园 100% 股权，以及处于建设中的郑州海洋主题公园的项目公司 66% 股份，由此在 2021 年度实现盈利。
但断臂求生后，海昌公园并未改变亏损的状态，2022 年，海昌公园在全年营收 8.87 亿港币的情况下，亏损 15.62 亿元港币。
2023 年以来，旅游行业火爆，一定程度上改善了海昌海洋公园的经营情况，但其依然未实现盈利。根据此前发布的半年度报告，2023 年上半年，海昌海洋公园入园人次同比增长 127.4%，其中上海园区增幅接近 300%，当期实现营收约 8.12 亿港币元，但对应仍亏损约 9652 万元港币，资产负债率高达 75.72%。
从借贷金额来看，2023 上半年，海昌海洋公园有 10 亿元短期借款和 45.47 亿元的长期借款待还，但目前其拥有的不受限现金及等价物仅为 16 亿元；与借贷金额对应的是，截至 2023 年 6 月末数据，海昌海洋公园的抵押资产（包括主题公园楼宇及机器、使用权资产、投资物业、贸易应收款项等）账面价值已达到 31.55 亿元（2022 年末数值 21.29 亿元，人民币）。
而最核心的指标：净资产，海昌公园 2023 年年中的净资产只剩下 25.82 亿元人民币。
但是，以上财报数据成立的前提，是长安信托的 24.75 亿元，是股权与投资款，而不是 " 明股实债 " 的债权。
事实上，据海昌公园的公告，这笔 24.75 亿元的信托款，存在最高达到 30.77 亿元的回购条款。
如今海昌公园的负债高企、现金流紧张、尚未实现扭亏，长安信托 24.75 亿元的信托资金，能否以回购方式兑付？成为一个悬念。就此，时代周报联系海昌公园非执行董事、项目公司海昌嘉悦董事长王旭光，截至发稿前，尚未获得回应。
长安信托雪上加霜
时代周报获得的文件显示，2022 年度，长安信托净资产为 76.88 亿元，净利润为 -2.67 亿元。
但长安信托的 2023 年上半年审计报告显示，长安信托到 2023 年 6 月 30 日的净资产为 33.84 亿元，净利润为 -43.03 亿元。
也就是说，长安信托 2023 年上半年突然亏损了 43.03 亿元。
从财务数据来看，相对 2022 年报来说，2023 年半年报出现 43.03 亿元亏损，主要的影响因素之一是 2023 年上半年，出现了 31.99 亿元的信用减值损失。
具体数据上看，长安信托在 " 债权投资 " 项上的减值准备，从年初的 31.91 亿元，暴涨到 6 月 30 日的 56.7 亿元。
而据长安信托审计报告，截至 2023 年 6 月 30 日，长安信托存在的尚未了结的类似保底承诺本金项目本金合计 53.95 亿元。
2023 年 11 月，长安信托注册资本由 33.3 亿元增至约 53.24 亿元。一定程度上增强了资金实力。
2024 年 1 月，银行间市场披露的数据显示，长安信托 2023 年度初步确认的亏损额约为 10.87 亿元（归母净利润，未经审计）。
在此背景下，陷入海棠湾这块荒地的 24.75 亿元资金，是否能够顺利兑付回来，对长安信托接下来的发展，影响至关重要。
对于海昌海棠湾项目的发展走向，时代周报将继续保持密切关注。
