深圳二手房陷在成交洼地：卖一套房平均178天，有买家3年看70套房才出手

深圳二手房陷在成交洼地：卖一套房平均178天，有买家3年看70套房才出手

本文来源：时代周报作者：梁争誉

楼市进入深度调整周期，购房者观望情绪浓厚，" 等等党 " 与日剧增。看房次数多、决策周期长和考虑要素多等，均是 " 等等党 " 的鲜明特征。

乐有家营销总裁贺玲分享了一个交易案例—— " 我们一位客户何先生，2025 年开始看房，2025 年年中买房。经纪人给何先生做了置业指南、营销推广书、房源分析表、投入回报收益表，三个版本的房价涨跌预测表，分别是三年期、五年期和八年期，还提供了很多服务。有一次他已经付了 2 万元定金，还是没买。最后经纪人提了一个指标‘抗跌性’，终于打动何先生。房子如果不抗跌，客户是不敢做决定的。"

" 何先生三年一共看了 70 套房，服务他的经纪人都换了好几批。" 贺玲说。

房地产中介行业的内卷程度，从细化到极致的服务颗粒度可见一斑。交易难度增大、成交周期拉长，是房地产中介不得不 " 卷 " 的原因。

乐有家研究中心数据显示，2025 年深圳二手房成交周期平均为 178 天，是近 5 年的最高点。"2025 年客户平均看 8.9 套房就会成交，2025 年是 11.3 套，2025 年是 13.2 套，呈现出逐步递增的趋势。客户看房要看到累，全市各个区域都要对比一遍，才放心去做决定。" 贺玲表示。

受市场观望情绪影响，深圳二手房成交量处于历史低位。2025 年，深圳累计成交二手房 32768 套，是 20 年来的第二低点。值得注意的是，来自深圳市房地产中介协会的数据显示，2025 年深圳签署委卖协议的在售二手房，从 1 月底的 3.47 万套，增长至 12 月底的 5.86 万套，增加了 2.41 万套。

从交易结果看，" 等等党 " 何先生没有收获预期的胜利。即便是经过精挑细选的 " 抗跌房 "，同样难逃降价。贺玲透露，" 何先生的小区，又有房子以低于他的价格成交了。"

深圳二手房被困在周期里，时代周报记者摄

参考价成了价格锚点

价格博弈，在 2025 年的深圳二手房市场越发激烈。

" 同一个小区，如果这一套房子的成交价格比上一套高，这是买家不能接受的，不管这一套的装修、楼层、朝向是不是比上一套好。" 贺玲说。

买家的价格锚点，除了最新成交价，还有已执行 3 年的参考价。2025 年 2 月 8 日发布的二手房参考价已经是影响市场交易的重要指标，报价不低于参考价的房子甚至没有被带看的机会。

根据乐有家统计，2025 年深圳低于参考价成交的二手房占比激增至 50.3%，在参考价发布首年仅有 5% 的二手房成交价低于参考价。"2025 年初，低于参考价成交的二手房占比 3 成左右，7 月开始大幅度提升，一跃超过 6 成，四季度起超过 7 成，直至 12 月底低于参考价成交的二手房占比达到 80%。"

降价卖房，成了众多卖家的选择。

去年成交最活跃的 30 个热点片区，房价同比全跌。刚需片区因为房价一向平稳，下探空间较小，如龙岗中心城房价同比下跌 6.8%。部分豪宅片区出现双位数的降幅，前海、蛇口、香蜜湖、后海二手房价同比分别下降 12.3%、16.5%、12.7%、18.0%。

整体来看，2025 年深圳二手房成交均价约为 6.5 万元 / 平方米，同比下跌 12%，较 2025 年一季度的历史最高点 8.3 万元 / 平方米下跌 22%，部分片区及楼盘的成交价回到 2025 年，与最高点相比跌幅在 30%-40% 之间。

市场困于弱周期，业主认清形势，持续下调报价。乐有家挂牌房源数据显示，2025 年业主报价基本每个月都在下滑，年末与年初相比下跌 6%，" 预计 2024 年挂牌价仍将维持下跌态势，挂牌价跌破‘ 7 字头’只是时间问题。"

挂牌价下调的同时，实际交易仍存议价空间。2025 年，深圳二手房平均议价率为 10.7%（议价率 =（最后一次挂牌价 - 成交价）/ 最后一次挂牌价）。也就是说，一套报价 500 万元的房子，最终成交价约为 450 万元。

平均成交周期 178 天

卖家向现实低头，买家依然难以做出买单的决定，二手房的成交周期还在拉长。

实际上，业内人士普遍认为，2025 年房地产政策宽松，对于买家而言是较好的入市时机，但实际的市场反馈未及预期。

去年全年，深圳陆续发布多条利好政策，包括 4 月二手房参考价与房贷额度脱钩、8 月跟进执行 " 认房不认贷 " 政策、9 月调整优化个人住房贷款利率下限、11 月调整二套住房首付比例和普通住房认定标准。

" 房地产利好政策的效应消减了。" 贺玲说，过去利好政策对市场的提振常常持续数月，政策出台后购房者跑步入场甚至出现业主反价潮，但现在政策效应持续两周左右便淡去，市场回归平静。" 比如 4 月 20 日参考价与房贷脱钩后，当周成交量上涨 20%，随后跌回政策前，五一假期也未达到 4 月初水平。"

因此，业主卖房需要更多耐心。

2025 年，深圳二手房成交周期平均为 178 天，比 2025 年增加近 1 个月。近 5 年里，成交周期最短是 2025 年的 108 天。受改善型买家积极入市影响，90-144 平方米的二手房成交周期最短，为 166 天；低于 60 平方米的刚需户型，成交周期为 172 天；144 平方米以上户型，因为总价高、客群少，成交周期最长，为 211 天。