传称是“鬼城”的惠州楼市，为什么开发商还这么看好？

传称是“鬼城”的惠州楼市，为什么开发商还这么看好？

2014年，全国楼市最低潮时期，珠三角唯一的鬼城，就在惠州的大亚湾。当时，各路媒体跑到大亚湾，数一数晚上亮灯的有几家。我一个朋友供职的惠州本地开发商——光耀地产，曾经的全国百强房企，没等到2015年的楼市反弹，就差一口气，倒下了，破产事件惊动全国。

这几年，惠州楼市的供需两端，将高举高打做到极致，非超级大盘不供应。比如，1000万平米的金融街巽寮湾，500万平米的合生滨海湾，460万平米的中信新城、200万平米的碧桂林园十里银滩，150万平米的龙光城等。论体量，这几年惠州已超过佛山，成为珠三角的老大。

2016-2018年，惠州卖了47万套房子，这个成交量比深圳、东莞、中山、珠海加起来还多。未来，楼市进入又一轮回调期，一直被诟病没有产业、人口支柱的惠州，被上世纪90年代的地产危机重创（重灾区是海南、惠州、北海），是否又会像2014年那样陷入“鬼城”的境地？

如果从惠州本地的人口、产业，潜在的住房需求看，绝不能支撑这么大的供应。嗅觉灵敏的开发商，为什么看好惠州？还要从深圳说起。不像北上广一样，没有发展积淀、作为改革试验田的深圳，撑得起一个大城市，但绝对撑不起一个大都市圈。常住人口1300万、实际人口已超过2200万的深圳，每年的新房销售量只有300万平米，存量二手房不到200万套。

这个规模，只有广州的1/3。要知道，广州每年的新房成交量，高达1000万平米。而且，广州隔壁的佛山，作为广州楼市的“第二战场”，每年新房成交量也在1000万平米左右。广佛加起来，每年新房成交量超过2000万平米。广佛相比深圳，有两个优势，一是住房自有率高（广佛都超过60%，深圳只有33%）；二是房价低（广佛住房均价只有深圳的一半）。

这说明什么？人口规模和广州差不了太多，但房价更高、人口更年轻（平均年龄33岁）、需求更旺的深圳，其楼市的主战场，必然要转移到旁边的惠州、东莞。因此，要站在都市圈框架下，看待惠州楼市的未来。深圳有能力打造深汕新区，其所经过的惠州必然是最先受益的区域。“深圳+惠州”，合计1800万的新房成交，才是这个大区域整体市场的合理体量。

惠州是珠三角土地开发强度最低的城市之一，其开发程度仅9%，而深圳东莞均已超过45%，佛山、中山、珠海超过30%，广州超过20%。在此意义上，惠州未来的产业和人口容纳量，远远超过东莞和中山，其经济发展的后劲，在深莞惠城市圈中最高，开发的重点也在这里。

未来，惠州有5条轨道交通对接广州、8条轨道交通对接深圳、2条轨道交通对接香港、4条轨道交通对接东莞。相比较，中山和深圳只有一条跨海大桥连接，连接的广度和深度，都不如深惠。

为何？

因为只有惠州还有大量低成本的空间，产业、住房、人口要向这个区域转移，所以，未来惠州的楼市依旧有空间、需求潜力还很大。